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La futura Ley del Suelo | |
De: Mercè Moreno
Fecha: Mayo 2007
Origen: Noticias Jurídicas
El proyecto de Ley estatal del Suelo actualmente en tramitación, derogará la vigente Ley 6/1998, de 13 de abril de Régimen del Suelo y valoraciones, así como algunos artículos de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
De acuerdo con el preámbulo del proyecto de ley en trámite, el objetivo de esta nueva ley es establecer las bases comunes en las que las Comunidades Autónomas puedan aplicar sus competencias en materia urbanística, ciñéndose a no crear una Ley urbanística -evitando de este modo los conflictos competenciales que esto generaría- y refiriéndose únicamente al régimen del suelo y a la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados, en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado.
El proyecto de ley organiza su contenido en torno a dos grandes bloques temáticos: el régimen o clasificación del suelo y las valoraciones, estando siempre presente la voluntad de crear un urbanismo español contemporáneo que responda a un desarrollo sostenible, minimizando el impacto del crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente dentro de la Estrategia Territorial Europea.
Respecto a la clasificación del suelo, la futura Ley del Suelo no se expresa en términos de clasificación del suelo sino que define “situaciones básicas” en las que se puede encontrar el suelo, limitándolas a dos: “rural o urbanizado”. De este modo, con la aprobación de la nueva ley desaparecerá la clasificación utilizada actualmente de suelo urbano, no urbanizable y urbanizable.
De acuerdo con lo anterior, se entenderá que el actual suelo no urbanizable y urbanizable formará parte de la situación básica de suelo rural y el clasificado como suelo urbano consolidado, se integrará en la situación de suelo urbanizado.
El segundo de los bloques de la futura Ley del Suelo se centra en la valoración del suelo, las construcciones y edificaciones a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas. Con la nueva legislación, la valoración se desvinculará de la clasificación y por lo tanto, una vez entre en vigor la misma, el suelo se deberá valorar en función de lo que es, no lo que el planeamiento dice que puede llegar a ser en un futuro incierto. Por lo tanto, sólo el suelo en situación de urbanizado como suelo que ha sido efectiva y adecuadamente transformado será en el único en que la valoración incluirá el valor que lleva implícito la transformación, ya que en suelo rural su destino no se ha hecho realidad y por lo tanto, su valoración deberá ser simplemente como rural o no transformado.
Asimismo se establecen las formas de valoración del suelo rural y urbanizado. De esta manera, el suelo rural, abandona la forma de valoración según el método de comparación, al haberse considerado que con ese método no concurrían los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos, lo que significa que con ello se olvida de aquellos casos en que este método era el único y más acertado con el que se evitaban casos de disparidad en la valoración. En suelo urbanizado, los criterios de valoración que se establecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, lo que según el preámbulo de dicha ley no se aseguraba con el régimen anterior. Realmente será la práctica la que nos indique si estos nuevos métodos de valoración serán posibles llevar a cabo en toda su extensión y con efectividad.
En todo caso y con independencia del valor del suelo, cuando exista un suelo sometido a una transformación urbanizadora o edificatoria, se indemnizarán los gastos e inversiones acometidos junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido, con ello se pretenderá evitar saltos valorativos difícilmente entendibles en el curso del proceso de ordenación y ejecución urbanísticas, sin dejar de incentivar la actividad urbanizadora o edificatoria.
Respecto al capítulo de la expropiación y responsabilidad patrimonial, se matiza el derecho de reversión y de responsabilidad patrimonial en base a los dos tipos de situación del suelo: rural y urbanizado, pero se mantienen los criterios generales de la vigente ley de régimen del suelo y valoraciones. Únicamente, se introduce un derecho a la retasación cuando una modificación de la ordenación urbanística aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuación urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad de la garantía indemnizatoria sin empeñar la eficacia de la gestión pública urbanizadora.
Por último, la futura ley regula diversas medidas de garantía del cumplimiento de la función social de la propiedad a través de la venta y sustitución forzosas, el patrimonio público de suelo y derecho de superficie, como medidas para conseguir que se cumpla la función social de la propiedad y con el destino urbanístico del suelo.
Mercè Moreno.
Abogada. Socia del Departamento de Urbanismo.
Leymar Abogados.
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