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Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas en los pisos en régimen de Propiedad Horizontal: paseo por nuestra jurisprudencia | |
De: Antonio José Quesada Sánchez
Fecha: Octubre 2002
Origen: Noticias Jurídicas
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) establece los deberes de cada propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal. El artículo 7 LPH establece, a su vez, ciertos derechos del mismo, en lo tocante a su elemento privativo y a los elementos comunes. Sin embargo, nos va a interesar en este trabajo la posible realización de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas en el inmueble, con las posibles consecuencias que de ello se deriven. En este sentido, cabe recordar que será el artículo 7.2 LPH el que nos interese, pues es el que recoge la regulación oportuna en cinco párrafos. El primero se ocupa del supuesto sustantivo, mientras que los otros cuatro se refieren a cuestiones de procedimiento a seguir por parte de quien debe hacerlo. Por ello, obviaremos estos otros párrafos hasta el final y nos centraremos en el primero.
Señala este párrafo que "al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Dando de lado a las actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca e ilícitas, nos centraremos en el resto de las mismas.
De entrada, la justificación de esta regulación reside claramente en mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el inmueble, es decir, lograr que cada individuo ejercite su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás (el ejercicio de la propiedad en estos regímenes no es exactamente el del artículo 348 CC). Para ello, no sólo se prohíben estas actividades a los propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben salvaguardarse, y pueden ser perjudicadas por la acción de cualquier persona, sea o no propietario del inmueble. Y, obviamente, estas actividades citadas no pueden desarrollarse en el inmueble de la comunidad para que se aplique el artículo 7, y no por el propietario de un inmueble pero en cualquier otro lugar, pues pretendemos salvaguardar el buen clima de convivencia en una comunidad concreta, y por ello juzgamos conductas que se realizan en un determinado piso o local, que es el de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, si el propietario de un piso en una comunidad realiza algún tipo de actividad molesta en otro piso que tiene en otra comunidad de vecinos, en la primera comunidad nada pueden exigirle, pues es intachable su conducta en ella.
Nos centraremos en las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. La LPH alude a la existencia de disposiciones generales sobre las mismas, y, pese a que ha sufrido modificaciones y cambios en su interpretación motivados por la propia configuración del Estado y por numerosas nuevas normas relativas a cuestiones medioambientales, debemos acudir al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, para recoger la definición de lo que debe entenderse por cada una de estas actividades. Son actividades molestas, según el párrafo primero del artículo 3 del citado Decreto, las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen".
Señala el párrafo segundo del artículo 3, que se calificarán como actividades insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana. Las actividades nocivas, según el párrafo tercero del artículo 3, son las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola. Por último, son actividades peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.
Estas definiciones son muy importantes, pues en cada caso debe valorarse si la conducta que se pretende juzgar es insertable en alguna de dichas categorías, pero debemos descender a cada caso concreto y valorar si realmente la conducta en cuestión es molesta, insalubre, nociva o peligrosa. De entrada, dicha valoración corresponde al vecino o vecinos que se sienten perjudicados. Pero en último término corresponderá al órgano jurisdiccional determinar si lo es o no, y obrar en consecuencia. Por ello, y es algo que debemos tener muy claro, la definición debe llenarse de contenido en cada caso concreto: una actividad puede ser molesta en un caso y en otro muy parecido no serlo, dependiendo del grado de intensidad y de que supere o no los límites de la normal razonabilidad o tolerabilidad1. Así, la mera instalación de una academia, una peluquería, un supermercado, un restaurante, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es. En nuestras sentencias es normal encontrar supuestos relativamente parecidos donde en un caso se entiende que es actividad molesta y en otro no. Hay que captar los matices: la actividad de determinada consulta médica puede no entenderse como molesta, pero la de otra vecina sí, o la de un restaurante, como ha ocurrido con algunos casos tratados por nuestros tribunales.
Por ello, es muy rico (y, a veces, contradictrorio) el análisis de la aplicación que nuestros tribunales han hecho de estas categorías. En el presente trabajo pretendemos, sin ánimo de exhaustividad, ofrecer un fresco de dicho tratamiento por nuestros tribunales, útil para los profesionales, que encontrarán sistematizada brevemente dichas configuraciones. Por último, recordaremos el trámite procedimental que debe seguir quien estima que su vecino realiza alguna actividad de este tipo.
Ya hemos definido las distintas categorías de actividades que pretendemos repasar. Ahora es el momento de ofrecer los ejemplos jurisprudenciales que llenen de contenido práctico nuestro estudio. Siempre hemos de tener claro que, pese a que algunas sentencias hayan considerado como molesta, insalubre, nociva o peligrosa una actividad concreta, en todo caso hemos de valorarla en el caso concreto, para determinar si lo es o no, si supera los límites de tolerabilidad normales o no es así.
Comenzando por las actividades molestas, suelen ser típicas las sentencias donde se califica como tales las desarrolladas por bares de copas, academias o consultas médicas, por ejemplo, siempre debiendo descender al caso concreto y determinar si realmente es lo suficientemente incómoda para considerarse molesta. El hospedaje ha sido habitualmente calificado como actividad molesta, aunque no en todo caso. Así, la SAP Madrid 3-11-1993 entendió que el hospedaje en un piso de trece personas no era molesto. La música y ruidos hasta altas horas normalmente se ha considerado actividad molesta2 (aunque sobrepasar la normativa reglamentaria en lo tocante a decibelios no convierte en molesta la actividad: es un indicio más a valorar), así como otras actividades tales como la instalación de hornos de los que emanan vapores u olores3, de tendederos4, la excesiva afluencia de personas a un inmueble, si es constante5, la instalación de un centro docente6 u oficina, la tenencia de ciertos animales7 o la perturbación de la convivencia a causa de insultos y amenazas por parte de algún ocupante del inmueble8, aunque el TC modificase esta situación en algún caso9. Tampoco es actividad molesta per se la instalación de una casa regional10, una funeraria11 o de una guardería infantil12. Estas actividades, ya vemos, han sido consideradas molestas dependiendo del caso concreto: un vecino puede dedicarse a tocar el piano y no será por ello molesta su actividad, pero si lo hace a altas horas de la madrugada, entonces sí que puede llegar a serlo. O por tener un perrito no estamos ya ante una actividad molesta, pero si dicho perrito se caracteriza por ladrar de manera compulsiva y enfermiza, nos acercamos peligrosamente al concepto de actividad molesta. Por ello, debemos siempre estar a cada caso concreto.
Respecto de las actividades insalubres, pueden citarse casos en los cuales una persona realiza tal dejación en su higiene que resulta repercutida la salud de los vecinos, como el caso de cierta sentencia referida a un drogadicto que había llegado a un grado tal que las condiciones antihigiénicas en que vivía determinaron la privación del uso de su piso13. También puede dudarse en casos como la tenencia o cría de ciertos animales, o la tenencia de determinados aparatos que emitan radiaciones14. Nuevamente, debemos acudir al caso por caso para valorar si la conducta es insalubre o no.
Difícil resulta imaginar la realización de actividades nocivas en un piso o local, a la vista de la definición citada anteriormente. Normalmente será insalubre o peligrosa, pero el daño ambiental que se exige no suele tener buen encaje en un inmueble urbano.
Por último, las actividades peligrosas entrañan un riesgo superior al que normalmente se asume para satisfacer las necesidades de los propietarios u ocupantes de inmuebles. Obviamente, hay que estar al caso concreto, pues lo que hoy es peligroso, mañana puede no serlo: así, no se ha considerado peligrosa la mera tenencia de bombonas de butano, pese a que se hayan causado daños en bastantes ocasiones, así como tampoco la instalación de una industria de recauchutado, pese a que por caso fortuito se causase un incendio15, y sin embargo sí lo ha sido una industria que produce oxidaciones en las partes metálicas del ascensor y partículas que queman las ropas (además de ser molesta por los ruidos que provocaba e insalubre por los olores)16, o una industria de fábrica y venta de pinturas17. Pero cabe pensar en supuestos tales como instalación en el piso de pequeños laboratorios, que puedan representar algún tipo de peligro para los vecinos, aunque jurisprudencialmente no se han estudiado estos casos.
En conclusión, podemos señalar que no existen actividades per se molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, sino que habrá que valorar cada caso concreto y concluir que lo sea realmente o no, atendiendo a todas las características que concurren en el caso concreto y a que gocen de cierta estabilidad en el tiempo: no parece de interés instar la cesación de una actividad que ya cesó, por ejemplo, si un vecino tocó el piano toda una madrugada y ello no ha tenido continuidad en el tiempo, sin perjuicio de las posibles reparaciones de daños que puedan corresponder, pues ése es otro tema.
El vecino realiza una conducta que otro vecino estima molesta, insalubre, nociva o peligrosa, ya hemos recapitulado posibles ejemplos. ¿Cuál es el trámite a seguir a partir de ese momento? Será el artículo 7.2 LPH el que, a partir de su párrafo segundo, nos proporcione el mismo. Señala el primero de esos párrafos que "el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes". Por tanto, y con independencia de los posibles contactos entre el vecino o vecinos, no regulados jurídicamente, pero socialmente bastante efectivos en algunos casos18, será el Presidente de la comunidad el que inste al vecino dañoso a cesar en la actividad, bajo apercibimiento de iniciar las acciones oportunas. En bastantes casos suele ser el administrador el que se dirija al vecino dañoso en vez del presidente, pese a que la ley nada señala expresamente al respecto19. Nada se señala sobre la forma20, pero debe constar fehacientemente la realización de dicho apercibimiento.
Pero el infractor puede persistir en la conducta, y seguir realizando la conducta dañosa. "Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario". Ya nos encuadramos en el plano judicial: fracasada la vía extrajudicial, se insta la acción de cesación por parte del presidente, contando con la autorización de la Junta de Propietarios. Ya no cabe que sea el administrador, pues es el presidente el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3 LPH. El sujeto pasivo es el infractor, sea propietario o mero ocupante, como veremos después.
El órgano jurisdiccional puede, de entrada, adoptar las medidas cautelares que estime oportunas: "si presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local". Por ello, cautelarmente, mientras se sustancia el proceso, el ocupante dañante debe dejar de tocar el piano, de realizar la actividad industrial, hostelera o profesional puesta en cuestión, sin perjuicio de que finalmente se decida que realmente lo es o no.
Y existirá finalmente sentencia judicial que ponga fin al pleito y califique la actividad desarrollada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, o no. "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento". Por ello, puede que la actividad no se considere molesta, nociva, insalubre o peligrosa, y pueda seguir desarrollándose adecuadamente. Si se considera que entra dentro de alguna de dichas categorías, se puede disponer la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños oportunos, in natura en la medida de lo posible, o mediante indemnización de daños y perjuicios, así como, en casos especialmente graves, se puede privar del derecho de uso del local o vivienda por tiempo no superior a tres años21.
Esa posible privación final del uso ha sido polémica, pues ha planteado problemas de constitucionalidad resueltos por el TC: así, la STC 301/1993, de 21 de octubre, señala que no se afecta al derecho de propiedad por esa privación temporal, pues el artículo 33 CE está orientado como garantía frente a los poderes públicos, y además estamos ante una mera sanción civil, no ante una pérdida de la propiedad. Por otra parte, la STC 28/1999, de 8 de marzo, considera que no se afecta al artículo 19 CE, sobre derecho de residencia, pues para elegir una residencia concreta debe estarse también habilitado para ello, y si se está los poderes públicos no intervienen, pero si no se está, no se puede ejercer ese derecho, como el caso que nos ocupa.
Antonio José Quesada Sánchez.
Becario de
Investigación MECD Universidad de Málaga
1 Según la SAP Lérida 17-4-1978 existe un "derecho al silencio, a la tranquilidad y a la pacífica convivencia". En cualquier caso, existe un derecho a ejercitar el propio derecho de propiedad y convivir dentro de un régimen de propiedad horizontal en unas condiciones medias de calidad de vida y respeto de los derechos de los demás vecinos.
2 La instalación de un café bar fue considerada actividad molesta por la STS 14-2-1989 y la SAP Huesca 5-3-1993. El ruido era considerado como molesto en las SS TS 18-5-1994, AP Albacete 2-2-1996, AP Salamanca 16-10-1997 y AP La Coruña 9-7-1998. La SAT Palma de Mallorca 7-2-1983 interpretó que era molesta la actividad desarrollada por un local donde la actividad musical implicaba ruidos exagerados: 47 decibelios, frente a los 20 fijados en la ordenanza local aplicable, sin que el titular adoptase medidas pese a las quejas de la comunidad. También existen instalaciones industriales que producen oxidaciones en el ascensor y partículas que queman la ropa, como en la SAP Burgos 12-6-1982, y cuya actividad es considerada como molesta e insalubre. Más actividades molestas son las derivadas de la utilización de un aparato de calefacción y agua caliente que produce ruidos molestos, como se desprende de la SAT Valladolid 27-12-1984.
3 La STS 22-11-1960 consideró molesta e insalubre la elaboración y cocción de embutidos debido a la emanación de vapores y olores. También los vapores provocaron dicha consideración para una perfumería-droguería en la STS 16-7-1993. La instalación de aire acondicionado en un patio de luces provocando vibraciones, ruidos y expulsión de aire caliente en cantidades superiores a los límites tolerables debe considerarse actividad molesta (SAP Barcelona 10-1-1991). La STS 13-6-1972 (M. A. 3623) hace alusión a las "constantes quejas de los vecinos del inmueble por las emanaciones de gases y olores que producen dolores de cabeza e irritación en las vías respiratorias", considerando probada la incomodidad de dicha actividad. La STS 28-9-1993 (M. A. 6750), a su vez, se ocupan de un restaurante donde es apreciable la "emisión excesiva, perjudicial y molesta de humos producidos, durante la preparación, cocción y condimentación de las comidas que sirven, que se extienden y penetran por el conjunto del inmueble".
4 La SAP Valencia 27-7-1983 señala que "la colocación de tendederos, tiene que realizarse en el muro del patio interior ocupando el vuelo de las terrazas interiores, y la colocación para secar ropas mojadas, en tales tendederos con el consiguiente goteo sobre las terrazas, constituyen una actividad incómoda para los propietarios de las viviendas de la planta primera".
5 No es unánime el argumento, fruto del análisis de cada caso concreto. Así, la STS 6-7-1978 no consideró incómoda (molesta) la instalación de una consulta médica, mientras que la STS 18-6-1990 sí consideró incómoda la instalación de una clínica de traumatología permanente, pues era constante la afluencia de accidentados, tanto durante el día como durante la noche. La SAP Cáceres 2-4-1984 entiende que es molesta la actividad de una compañía de seguros debido especialmente "al uso anormal del ascensor y rellano de la escalera de la planta cuarta".
6 En este sentido, las SSTS 11-10-1978, AP Madrid 29-11-1993 y AP Tarragona 9-3-1995.
7 Molesta fue considerada la estancia de un asno en un sótano (SAP Zaragoza 18-2-1992) o la tenencia de doce gatos en un elemento privativo (SAP Barcelona 3-12-1996), así como la instalación de una jaula con palomas en un elemento común (SAP Tarragona 30-9-1993).
9 Vid. STC 28/1999, de 8 de marzo.
11 La SAT Valladolid 12-2-1987 se expresa en estos términos: "el rechazo de los vecinos a la actividad del local comercial dedicado a funeraria es justificable según la prueba psicológica, pues muestra el aspecto luctuoso de la vida, pero no es menos cierto que esa misma prueba afirma que no debe tabuizarse la muerte y que el rechazo inicial disminuye con el tiempo de adaptación, teniendo el mismo problema si la funeraria estuviera instalada en el edificio colindante y entonces no tendrían ninguna posibilidad de evitarlo, además de que se han efectuado las instalaciones teniendo en cuenta los elementos posibles para reducir al mínimo la percepción de la actividad, tanto visual como acústica, por lo que hay que determinar que dicha actividad no está incluida en el artículo 5 ni en el citado artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal".
12 La SAP La Coruña 31-10-1979 señalaba que "no es un hecho que no necesite demostración el de que una guardería infantil o jardín de infancia forzosamente tenga que suponer incomodidad para los vecinos de un inmueble o que de ella se deriven daños para la finca". Sin embargo, sí resulta actividad molesta la utilización de una vivienda habitual también como guardería, pues no se garantizan ciertas normas sanitarias de obligado cumplimiento (SAP Barcelona 6-4-1981).
13 Supuesto parecido se aprecia en la SAP Valencia 29-6-1995.
14 La taxidermia no es actividad insalubre según la STS 8-4-1965, ni la instalación de una consulta radiológica en una vivienda, según la STS 17-11-1993.
18 Es bastante posible que en algunos casos el mero apercibimiento entre vecinos, mero contacto social, baste para que cese esa actividad perjudicial de la convivencia, sin necesidad de instar los mecanismos jurídicos oportunos. Así, puede que para que el vecino de al lado deje de tocar el piano a altas horas de la madrugada, baste con las quejas informales que se le hagan llegar, sin tener que acudir a los mecanismos jurídicos reglados por este precepto.
19 Al fin y al cabo, corresponde al administrador velar por el buen régimen de la casa y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares, conforme al artículo 20. a) LPH. Así, realiza el apercibimiento un profesional en la materia normalmente externo a la comunidad, y no otro vecino, por muy presidente que sea, que suele generar más problemas humanos. La STS 18-6-1990 (M. A. 4765) entendió que era posible, bastando que el presidente encargase materialmente la realización.
21 La SAP Valladolid 13-10-1995 entiende que se puede privar del uso al titular, pero es posible que el Juez acuerde que se pueda utilizar por el resto de familia.
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